天津商业“阵痛期”，过去了？

五年的时光，能为一个城市的商业版图带来何种改变？

自2021年7月国务院批准北京、上海、广州、重庆、天津作为首批国际消费中心城市培育建设试点至今，已过去五年。时光流转间，天津的商业格局经历了怎样的演变？

从城市商业的角度审视，在较为完备的政策体系引导下，天津五年来在商业设施供给、商圈能级提升、消费空间重塑、品牌资源汇聚等方面取得了系统性进展，但存在的结构性矛盾仍需持续进行深度调整。

01. 健全政策体系， 塑造“大消费”格局

从宏观经济指标来看，天津的GDP由2021年的大约1.57万亿元攀升至2025年的1.85万亿元，呈现出逐年稳步增长的态势。与此同时，天津近五年的社会消费品零售总额基本维持在4000亿元左右。GDP增速高于社零总额增速，表明城市消费潜力仍有待进一步释放。

此外，2026年上半年，全市社会消费品零售总额同比增长2.1%，继续保持平稳增长态势。结合细分品类数据，这反映出天津正处在消费转型的关键阶段，消费结构持续优化，消费者信心有望逐步修复。

实际上，天津从一开始就认识到，培育建设国际消费中心城市是一项长期且复杂的任务。因此，从核心顶层政策到大量具体实施方案，构建了一套高密度、全链条的支撑体系。

这套涵盖多个维度的“政策工具箱”，在空间规划层面明确了从地标商圈到社区商业的完整建设层级；从城市更新角度为存量商业改造提供了政策窗口与资金支持；通过首店经济、夜间经济、演艺新空间等业态创新举措，推动商业综合体向体验型、主题型转型；借助允许外摆、延时经营等管理松绑手段，提升了购物中心和商业街区的经营灵活性；并利用京津冀消费联动的区域协同优势，扩大了天津商业项目的辐射客群范围。

今年6月发布的《天津市商务发展“十五五”规划》总结了“十四五”时期（2021-2025年）商务经济的发展成果，特别是加快构建“大消费”格局、推动国际消费中心城市建设方面取得的积极成效：

“2025年社会消费品零售总额较‘十三五’末增长10.5%，限额以上住宿餐饮业营业额年均增长6.7%，批发零售业商品销售额连续突破4万亿、5万亿大关。消费地标升级焕新，金街荣获‘全国示范步行街’称号，文化中心、老城厢-古文化街、意式风情区等地标商圈成为商旅文融合集聚区，和平印象城、龙湖梅江天街、杉杉奥莱等一批商业综合体投入运营，盘活闲置商业设施面积近254万平方米……”

02. 商业扩容近350万平米， 存量盘活成果显著

总体来看，天津在五年间实现了商业面积的显著增长与存量空间的焕新，形成了 “新增+改造”双轮驱动的供给格局。

根据赢商大数据的不完全统计，截至2025年底，天津商业存量项目共138个（含已开业的购物中心、独立百货、奥特莱斯），位列全国第13名；商业存量面积为1109.57万㎡（含已开业的购物中心、独立百货、奥特莱斯面积），位居全国第12名。

而从2021年至2026年上半年，天津商业增量接近350万平米，新开业项目达46个，对全市商业数量和面积的增长贡献显著。

按时间维度看，2021年是天津新增商业供应的高峰年，全年新增商业面积超过118.2万平米，其次为2023年，新增供应76.98万平米。整体而言，天津的商业市场已从增量主导阶段，逐步转向以“存量深耕”为主的格局。从体量分布来看，3万至10万平米的中小型项目数量占比52%，成为市场主流；10万平米以上的大型项目数量占比28%。

从项目类型来看，新开业的46个项目中，近八成属于购物中心类型。同时，超过三成是工业遗存改造和存量商业盘活项目，例如金茂汇、天拖·巷往1956、泰达津一·PARK、一冷天音艺库、色织厂街区等，均由工业遗存转型为商业地标；和平印象城、吉利大厦、和平吾悦广场、海光MALL等项目，则通过对老旧业态进行升级后重新焕发活力。这种独特的城市更新路径，也是天津区别于北京、上海、广州等消费中心城市的鲜明特色之一。

**从城市商圈发展变化来看，**金街商圈新增6个项目，数量居首；六纬路商圈和生态城商圈各新增4个项目，紧随其后；老城厢-古文化街商圈和大梅江商圈各新增3个；南站商圈、中北商圈和泰达MSD-于响商圈则各新增2个。新增商业项目的落位，不仅覆盖了成熟市级商圈和成熟区域商圈，也涉及新兴区域商圈及尚未形成明显商圈的片区，在一定程度上填补了天津城市商业中的供给空白。

其中，金街商圈拥有天河城、和平大悦城、和平印象城、恒隆广场等头部项目，以及劝业场和津湾新界NEWBAY等正在改造或即将开业的重要项目，依然是天津商业最稳固的“压舱石”；大梅江商圈则是一个变化剧烈的案例，2022、2023、2024年分别迎来了西青万达广场、梅江环宇城、龙湖梅江天街，梅江印象城又于2025年接替了梅江永旺梦乐城。新玩家入局、老玩家退场、原有玩家拓展版图，彻底重塑了大梅江商圈的格局。

03. 从消费“商品”到“服务”， 重点商场的进化逻辑显现

当我们聚焦于这五年间天津商业发生的具体变化时，重点商场是最佳的观察切入点。

场景空间之变： 从“商品陈列场”到“生活方式容器”

商场的空间竞争已从“追求坪效最大化”转向“追求停留时长最大化”，需要用空间叙事来替代货架逻辑。采用飞天梯优化垂直空间、将室内街区主题化、充分利用户外空间，都是这种逻辑转变的具体体现。

例如，龙湖天津梅江天街的“扶光云梯”两侧，通过4K超高清显示屏幕打造了全城首个新媒体数字交互场景；天津大悦城的“骑鹅公社”是中国购物中心室内街区的开创者之一，并于2024年9月全面焕新为“骑鹅星球”；天津鹏欣水游城则采用“空间切分+内容互补”策略，A座聚焦“时尚潮流+休闲社交+精致生活”，B座强化“新奇体验与家庭游乐”——室内空间的主题化升级迭代，表明天津商场已从“招商填空”阶段进入“内容策展”阶段。

天津和平大悦城近年来持续在南京路口打造户外雕塑城市打卡地标，从1.0机甲熊猫、2.0机甲悟空、3.0赛博青狮，到2025年春节的“赛博吉象”，强化了其潮酷定位；龙湖天津梅江天街在冬季打造“雪舞冰境”主题场景，引入人工降雪系统、多媒体灯光装置与冬日冰屋，将户外广场变为“全城瞩目的打卡地”——户外广场的IP化与季节化运营，打破了常规空间利用方式，提升了项目影响力。

空间设计主题化与运营效率的提升，使得商场从单纯的商品销售场所转变为内容制造场所，季节限定、IP联名、城市级事件已成为标配。

内容之变： 从“商品消费”到“服务消费”的结构性迁移

当商品消费趋于轻量化，服务体验成为新的重心：零售面积占比持续压缩，而体验、餐饮、文化、生活方式类业态则成为新的面积主力。

例如，天津鹏欣水游城明确提出了“去快消化-品牌提档升级-引进年轻人喜爱的流量品牌-打造社交休闲空间”的焕新路径，在重新系统规划空间的基础上，弱化传统零售，强化体验与服务；天津万象城在2025年上半年引进了多家户外运动品牌，实现了“重奢+生活方式”的双轮驱动——标准化零售退潮，更多线上无法替代的体验型业态进场。

天津津南吾悦广场在2025年冬季的升级中，三层餐饮营业面积扩大了30%，新增了多家特色新店和津南区域首店，并推出了“暖冬火锅节”等互动活动；SM天津滨海城市广场在水环三层打造了1.2万㎡的“FOODIE TIME好食光美食区”，以“绿意南洋”风格开创了“餐饮+文化+休闲”融合的新范式——餐饮占比上升，社交属性越来越强，成为新的内容发动机。

天津大悦城的骑鹅星球引入了天实景相声茶馆，并打造了首届马路刨冰节；天津鹏欣水游城引入了名流相声茶馆；天津天河城入津九年来不断夯实其“津门客厅”的市场定位。更多商场开始拥抱本土IP，如相声、麻花、刨冰——利用在地文化构建不可替代的差异化壁垒。

04. 首发经济活跃， 核心商圈集聚效应明显

据官方数据，天津在成为全国首批国际消费中心城市的五年间，累计引进了国内外品牌首店、旗舰店、概念店近2000家，举办了首发、首展、首秀活动1000余场，初步形成了“周周有首秀、月月有首发”的市场氛围。

以首店引入为例，天津的首店经济确实跑出了令人瞩目的 “加速度” 。基于赢商大数据2021至2025年的首店监测数据，五年间，天津市累计引入首店861家。首店经济在经历2022年的短暂回调后，于2023至2025年迎来爆发式增长。2025年在消费促进政策和首发场景升级的推动下，引入首店339家，同比增长96%。

但**从首店级别来看，**在2021至2025年天津市累计引入的861家首店中，城市首店始终是主力，占比超过90%；全国首店仅占2%，华北首店约占5%。高能级首店占比很小，这意味着天津更多是品牌在既有扩张路径上的一站，而非品牌进行战略级首发或全国首秀的首选之地。

**业态分布方面，**天津的首店经济呈现出“餐饮主导、零售次之、多元发展”的格局。餐饮业态占比从2021年的30.6%持续提升至2025年的48.4%，成为最主要的增量业态，五年累计引入368家首店。零售业态占比从52.9%下降至33.3%，但仍为第二大业态，五年累计引入341家首店。文体娱和生活服务业态占比持续提升，2025年合计达到15.1%，显示体验型消费正在崛起。

**从品牌级次来看，**也能印证上述结论。2021至2025年天津市引入的首店以B级和C级品牌为主，高能级品牌（A级及以上）整体占比约23%。同时，五年来天津市引入的S级品牌首店极少，与北京、上海等城市存在明显差距，反映出城市消费资源吸附力仍有较大提升空间。

完成了“从0到1”的数量积累，下一步需要面对的是更深层次的质量跃升问题。天津未来或应更侧重于引入能够延长消费者停留时间、创造更多日常复购和增强文化认同的业态，例如生活方式品牌、设计师品牌、复合型体验空间等。

**在行政区分布方面，**天津市首店呈现出“核心引领、梯度扩散”的空间格局。2021至2025年，和平区以300多家首店稳居绝对第一，南开区和河西区各有160多家，分列第二、第三，三区合计占全市总量的七成以上。高能级品牌也主要集中在核心城区的标杆商业项目中，如大悦城、万象城、天河城等。

西青区（50多家）和河东区（50多家）形成第二梯队，紧随其后的是滨海新区（30多家）。与此同时，核心城区新开首店占比从2021年的80.9%降至2025年的66.4%，首店开始向环城区域有序扩散。

05. 特色消费场景与业态创新

尽管在新增商业项目的档次和引入高能级首店方面，天津不如北京、上海那般强势，但天津真正的机遇并不在于复制京沪的“顶级商业IP竞赛”，而在于利用自身独特的文化资产、空间结构与消费气质，进行一场错位竞争的“非典型商业试验”。

消费新场景是新业态、新模式、新产品的系统集成，对促进消费提质升级、激发消费活力具有重要意义。天津拥有北京、上海极为稀缺的工业遗存、百年洋楼与港口码头空间，这些存量资产为策展型商业、主理人品牌、文化复合空间提供了低成本、高辨识度的物理载体。

2026海河国际消费季期间，天津市商务局正式发布了《天津消费新场景100+》手册，首次以 “河、海、楼、港、街、山”六大维度系统，全面梳理了近年来天津盘活存量资源、推动文商旅体展融合、创新消费场景而打造的100余个项目。该手册将历史街区、工业遗存、洋楼建筑、港口岸线等城市空间资源转化为可消费、可体验的鲜活场景，全面展现了天津商业发展的活力与魅力。

具体来看这100多个消费新场景，聚焦六大板块，覆盖全市各区：

【“河”韵津门】 展示了以海河为纽带构建的水岸联动、日夜贯通的消费生态圈，包括海河游船、津湾广场、摩天轮好吃街、津旅左岸空间等一批城市消费新地标。

天津旅游集团牵头在海河赤峰桥打造的复合型文旅空间“津旅左岸空间”

【“海”岸风尚】 重点关注依托海洋资源打造的北方亲海消费新高地，包括东疆亲海景区、国家海洋博物馆、泰达航母主题公园、极地海洋公园等一批展示海洋文化的标杆项目；滨海新区的生态城商圈和泰达MSD-于响商圈，也有多个新开商业项目值得关注。

2025年9月开业的京东MALL（天津滨海店）

【“楼”话万国】 板块聚焦全市重点历史风貌建筑的活化利用，展示了五大道、意式风情区、解放北路、中心花园四大片区的标志性小洋楼商户，从百年银行旧址星巴克臻选店到蔡氏家祠樘院，从张学良故居沉浸式剧场到利顺德博大饭店，展示了百年洋楼焕新升级后的品质消费新业态。

天津张学良故居

【“港”联全球】 充分挖掘港口优势带来的“跨境电商+新零售”等新型消费业态，如cdf天津市内免税店、东疆仓储式红酒展销中心等一批体验店。

2025年11月开业的天津市首家市内免税店

【“街”焕新生】 集聚老旧厂房、存量载体更新，展示了天津第一机床总厂改造的“津一PARK”、华北最大色织布生产基地转型的“天津色织厂旅游休闲街区”等一批城市更新项目。

泰达津一·PARK

【“山”隐休闲】 着重做强蓟州“山”经济，展示了郭家沟景区、大树里鹿园景区等独特的乡村体验目的地，独乐寺蓟州建筑学社等古街文化地标，融入英国伊甸园生态教育体系的Eden春山里以及多家全国甲级旅游民宿。

06. 持续挖掘存量机遇， 激活在地文化价值

在笔者看来，天津这五年的城市商业发展真实图景可能是 “骨架已搭起，但肌理仍需深度调整” 。以赢商股份发布的2026年6月《天津人气购物中心排行榜TOP10》 为例，除了梅江天街与和平印象城是开业五年内的项目，上榜的大部分项目都是开业时间在2010年至2020年间的成熟项目，且位于成熟市级商圈，由头部运营商运营。这意味着，大部分近五年新开项目仍有待获得更多消费者的认可。

从区域结构看，金街、老城厢-古文化街等核心商圈项目密集，但外围商圈与核心商圈缺乏有效联动，多中心发展格局尚未真正形成。这导致优质消费资源过度集中于少数区域，城市整体商业活力分布不均。

从供给结构看，天津不缺商业面积，缺的是能创造新需求维度的、审美水平高的商业空间。部分落后于时代的传统百货、老旧商场地处核心地段却尚未进行有效焕新，而真正能吸引年轻人的策展型商业、非标商业、生活方式中心仍然稀缺。

从业态结构看，零售业态占比偏大、热度靠餐饮带动，以及高能级首店和热门首发活动集中在头部项目的背后，是天津商业尚未完成从“商品交易中心”到“文化发生地”的进化。当年轻人越来越不愿意单纯为购物而逛街时，天津需要更多体验类业态、沉浸式场景、生活方式内容。

诚然，天津已经在努力修缮盘活历史建筑、焕新闲置厂房，从体验、文化、艺术、生活方式等方面重构商业业态结构，同时系统化地打造城市级消费IP，将海河、洋楼、工业遗存等独特资源转化为可运营、可复利的商业内容。

但 “盘活的空间里是否拥有优质内容，这些内容是昙花一现还是可持续生长，吸引来的人群能否转化为持续的消费” ，仍然是天津下一阶段需要攻克的重要命题。

可喜的是，2026年上半年，天津市场已迎来了多个独具特色的新面孔，例如天津轨道交通集团开发建设的天津热带雨林主题商业街区【光屿城】，定位为“老城新聚场·烟火荟客厅”的邻里生活商业地标【中建·南开福邻荟】，从闲置老厂区转型为“音乐+艺术+潮玩”复合型文化产业园区的【一冷天音艺库】，以及由闲置二十多年的色织厂仓库盘活而来的【色织厂旅游休闲街区】。这些项目均摆脱了传统盒子商业的形态或底色。

劝业场老厦外檐主体修缮近日正式完工

从2026年下半年开始，劝业场、金隅嘉品Mall、津湾广场“津界NEWBAY”、中原海韵广场、东丽新业广场等重点城市更新项目和全新商业空间也将陆续亮相，为天津建设国际消费中心城市注入新的动能。

作为五座试点城市中被明确冠以“特色型”定位的城市，天津选择了一条 “存量盘活+在地文化” 的差异化道路。这条路的探索价值，远大于其当前的数据表现。

建设国际消费中心城市，绝非五年冲刺即可收官的短跑，而是一场需要耐心的持久战。《天津市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提出